УРБАНИСТИЧКИ И ИНСТИТУЦИОНАЛНО-ПРАВНИ ОКВИР КАО ФАКТОР ТРЖИШНЕ ДИНАМИКЕ: КВАНТИТАТИВНА АНАЛИЗА ЕФЕКАТА ПРОГЛАШЕЊА ЦЕНТРАЛНЕ ЗОНЕ НОВОГ БЕОГРАДА ЗА ПРОСТОРНО-КУЛТУРНО-ИСТОРИЈСКУ ЦЕЛИНУ

URBAN AND INSTITUTIONAL-LEGAL FRAMEWORK AS A FACTOR OF MARKET DYNAMICS: QUANTITATIVE ANALYSIS OF THE EFFECTS OF DESIGNATING THE CENTRAL ZONE OF NEW BELGRADE AS A SPATIAL CULTURAL-HISTORICAL ENTITY

Autori:

Немања Костић 

Ивана Штрбац 

Теодора Костић

Download PDF
 

https://doi.org/10.46793/Urbanizam26.285K

 

РЕЗИМЕ: Централна зона Новог Београда, коју чини девет симетрично распоређених стамбених блокова (21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29 и 30) смештених између улица Милентија Поповића и Булевара уметности и Булевара Михајла Пупина и Милутина Миланковића, представља један од најзначајнијих примера модернистичког урбанизма у региону. Укупне површине 192 хектара, ова зона чини површински највећу заштићену модернистичку целину у Београду, а и у Србији. Настала као резултат дуготрајног послератног планирања, она представља реализацију визије града „сунца, простора и зеленила", пројектованог од стране реномираних архитеката друге половине 20. века. Одлуком објављеном у Службеном гласнику РС, бр. 6/2021, Централна зона Новог Београда утврђена је за просторно културно-историјску целину, чиме је постала 15. заштићена просторно-историјска целина у Београду. Средишња три блока, 24, 25 и 26, која нису реализована према првим детаљним урбанистичким плановима, данас чине заштићену околину просторне културно-историјске целине. На тај начин је успостављен институционално-правни оквир који је увео специфична регулаторна ограничења и потенцијално утицао на динамику и вредновање непокретности у обухваћеном простору. Полазећи од тога, рад анализира утицај наведеног режима заштите на тржиште станова кроз квантитативно испитивање тржишних трансакција пре и након доношења одлуке о заштити. Основни циљ истраживања је да се утврди да ли, и у којој мери, статус културног добра и регулаторна ограничења која из њега произлазе утичу на вредност стамбених непокретности. Резултати рада доприносе ширем разумевању економских ефеката заштите урбаног наслеђа и отварају простор за даље разматрање примене економских инструмената у политици очувања културног наслеђа у Србији и региону.

 

Кључне речи: културно добро, Централна зона Новог Београда, цене станова, урбано наслеђе, тржишна динамика.

 

ABSTRACT: The Central Zone of New Belgrade, consisting of nine symmetrically arranged residential blocks (21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29, and 30) situated between Milentija Popovića Street, Boulevard of Art, Mihajlo Pupin Boulevard, and Milutin Milanković Boulevard, represents one of the most significant examples of modernist urbanism in the region. Covering a total area of 192 hectares, this zone constitutes the largest protected modernist ensemble by surface area in Belgrade, as well as in Serbia. Emerging as a result of extensive post-war planning, it embodies the realization of the vision of a city of "sun, space, and greenery," designed by renowned architects of the second half of the 20th century. By a decree published in the Official Gazette of the Republic of Serbia, No. 6/2021, the Central Zone of New Belgrade was designated as a Spatial Cultural-Historical Unit, making it the 15th protected spatial-historical entity in Belgrade. The central three blocks—24, 25, and 26—which were not implemented according to the initial detailed urban plans, today constitute the protected surroundings (buffer zone) of the spatial cultural-historical unit. This established an institutional and legal framework that introduced specific regulatory constraints and potentially influenced the dynamics and valuation of real estate within the covered area. Building upon this, this paper analyzes the impact of the aforementioned protection regime on the housing market through a quantitative examination of market transactions before and after the protection decree. The primary objective of the research is to determine whether, and to what extent, the status of a cultural monument and the resulting regulatory restrictions affect the value of residential properties. The results of the study contribute to a broader understanding of the economic effects of urban heritage protection and open the floor for further consideration of the application of economic instruments in cultural heritage preservation policies in Serbia and the region.

 

Keywords: cultural heritage, Central Zone of New Belgrade, apartment prices, urban heritage, market dynamics.

 

  РЕФЕРЕНЦЕ

 

  • Одлукa о утврђивању Централне зоне Новог Београда за просторно културно-историјску целину (Службени гласник РС, бр. 6/2021);
  • РГЗ, Индекс цена станова;
  • РГЗ, Методологија израде модела масовне процене станова Републичког геодетског завода;
  • РГЗ, Регистар цена непокретности;
  • Ahlfeldt, G. M., & Mastro, A. (2012). Valuing iconic design: Frank Lloyd Wright architecture in Oak Park, Illinois. Housing Studies, 27(8), 1079–1099.
  • Angrist, J. D., & Pischke, J.-S. (2009). Mostly harmless econometrics: An empiricist’s companion. Princeton, NJ: Princeton University Press.
  • Coulson, N. E., & Leichenko, R. M. (2001). The internal and external impact of historical designation on property values. Journal of Real Estate Finance and Economics, 23(1), 113–124.
  • Le Corbusier. (1943). The Athens Charter. Paris: Plon.
  • Mood, A. M., Graybill, F. A., & Boes, D. C. (1974). Introduction to the theory of statistics. McGraw-Hill.
  • Noonan, D. S. (2007). Finding an impact of preservation policies: Price effects of historic landmark designation. Journal of Urban Economics, 61(1), 57–67.
  • Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34–55.
  • Throsby, D. (2001). Economics and culture. Cambridge, UK: Cambridge University Press.