CAVTAT – PRIUŠTIVO STANOVANJE ISTISNUTO TURIZMOM

CAVTAT – AFFORDABLE HOUSING DISPLACED BY TOURISM

Autor:

Denis Ambruš

Download PDF
 

DOI: 10.46793/Urbanizam26.091A

 

REZIME:Razvoj urbanih prostora vođen turizmom sve snažnije utječe na priuštivost stanovanja u naseljima na Jadranskoj obali. Cavtat, naselje u Općini Konavle (Dubrovačko-neretvanske županije), s 2153 stanovnika (2021.), predstavlja primjer uslužnog urbanog sustava oblikovanog kratkoročnom turističkom potražnjom. Strukturu smještaja dominantno čine privatni najam (68%) i hoteli (22%), što upućuje na visok stupanj komodifikacije stanovanja. Analizira se, ovim radom, utjecaj turizma na dostupnost stanovanja i učinkovitost urbanističkog planiranja. Metodološki pristup temelji se na analizi prostornih planskih dokumenata, uključujući Prostorni plan uređenja Općine Konavle i Urbanistički plan uređenja „Cavtat sa Zvekovicom“, u kombinaciji s demografskim i stambenim pokazateljima. Rezultati pokazuju da se pretežni stambeni fond koristi sezonski, što prevladava te smanjuje dostupnost dugoročnog stanovanja i potiče iseljavanje lokalnog stanovništva, osobito mlađih kućanstava, u zaleđe. Iako povijesna jezgra ostaje ekonomski aktivna, njezina je socijalna održivost značajno narušena. Uočava se nesklad između razvoja usmjerenog na turizam i potreba lokalnog stanovništva, što se očituje u paralelnim planskim procesima koji daju prednost gospodarskom rastu u odnosu na društvenu ravnotežu. Naglašava se potreba za uvođenjem regulatornih instrumenata usmjerenih na priuštivo stanovanje, u skladu s recentnim javnopolitičkim inicijativama. Ova studija slučaja Cavtata doprinosi širem diskursu upravljanja, korištenjem prostora u turističkim destinacijama, ukazujući na nužnost integracije stambenih politika u sustav urbanističkog planiranja radi osiguravanja dugoročne socijalne održivosti.

 

Ključne riječi: priuštivo stanovanje; turizam; stambena politika; urbanističko planiranje; Cavtat

 

ABSTRACT: Tourism-driven urban development is increasingly affecting housing affordability in settlements along the Adriatic coast. Cavtat, a settlement within the Municipality of Konavle (Dubrovnik-Neretva County), with a population of 2153 (2021), represents an example of a service-oriented urban system shaped by short-term tourism demand. The accommodation structure is predominantly composed of private rentals (68%) and hotels (22%), indicating a high level of housing commodification. This paper analyzes the impact of tourism on housing availability and the effectiveness of urban planning. The methodological approach is based on the analysis of spatial planning documents, including the Physical Plan of the Municipality of Konavle and the Urban Development Plan “Cavtat with Zvekovica”, combined with demographic and housing indicators. The results show that the majority of the housing stock is used seasonally, which reduces the availability of long-term housing and encourages the outmigration of the local population, particularly younger households, to the hinterland. Although the historic core remains economically active, its social sustainability has been significantly undermined. A mismatch is observed between tourism-oriented development and the needs of the local population, reflected in parallel planning processes that prioritize economic growth over social balance. The need to introduce regulatory instruments aimed at affordable housing is emphasized, in line with recent public policy initiatives. This case study of Cavtat contributes to the broader discourse on governance and spatial use in tourist destinations, highlighting the necessity of integrating housing policies into the urban planning system in order to ensure long-term social sustainability.

 

Keywords: affordable housing; tourism; housing policy; urban planning; Cavtat

 

Ovaj rad je izrađen za potrebe Programa: Interreg Italy-Croatia 2021.-2027. Projekt: CRESCO Adria - Climate RESiliEnt COastal planning in Adriatic. Autor zahvaljuje svim suradnicima i institucijama koje su omogućile provođenje istraživanja.

 

  REFERENCE

 

  • Ambruš, D. (2024). Maestralni gradovi. STRAND – Asocijacija za razvoj održive urbane zajednice; Građevinski fakultet Sveučilišta u Rijeci.
  • Harvey, D. (2008). The right to the city. Routledge.
  • Harvey, D. (2012). Rebel cities: From the right to the city to the urban revolution. Verso.
  • Judd, D. R. (1999). Constructing the tourist bubble. In D. R. Judd & S. S. Fainstein (Eds.), The tourist city (pp. 35–53). Yale University Press.
  • Law, C. M. (1993). Urban tourism: Attracting visitors to large cities. Mansell.
  • Lew, A. A., & Hall, C. M. (2008). Tourism in the Mediterranean: Challenges and opportunities. Butterworth-Heinemann.
  • Lefebvre, H. (1991). The production of space. Blackwell.
  • Marcuse, P. (1985). Gentrification, abandonment, and displacement: Connections, causes, and policy responses in New York City. Journal of Urban and Contemporary Law, 28(1), 195–240.
  • Milić, B. (2020). Dvadeset pet stoljeća urbane kulture na tlu Hrvatske. UPI-2M Books.
  • Novak, F. (1965). Epidaurum: Povijest Cavtata. Državna naklada.
  • Pine, B. J., & Gilmore, J. H. (1999). The experience economy: Work is theatre & every business a stage. Harvard Business School Press.
  • Smith, N. (1996). The new urban frontier: Gentrification and the revanchist city. Routledge.

IZVORI:

  • Državni zavod za statistiku. (2021). Popis stanovništva, kućanstava i stanova 2021. Zagreb: DZS.
  • Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske. (2025). Modeli priuštivog stanovanja i prostorno planiranje. Zagreb: MPGI.
  • Općina Konavle. (2020). Prostorni plan uređenja Općine Konavle i Urbanistički plan uređenja „Cavtat sa Zvekovicom“. Cavtat: Općina Konavle.
  • https://earth.google.com/web/search/cavtat/